从“要买房”到“要租房” 租购并举迎来全新发展机遇

近日，国务院新闻办公室举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会。中国建设银行(601939)董事长田国立在会上表示，买房能升值的时代已经过去，随着中国市场成熟化，依靠租赁的时代很快就会到来。

从“要买房到建行”到“要租房到建行”；从“租购并举”到加快发展长租房市场；从金融机构到房地产企业，从购房者到租房人群，房地产行业各利益相关方正迎来一场深刻的思想变革与洗礼。

土拍预冷销售下行 利益相关方各奔东西

1月17日，国家统计局官网公布了2021年全国房地产开发投资完成情况、商品房销售和待售情况和房地产开发企业到位资金情况。数据显示，2021年，全国房地产开发投资同比增长4.4%；全国商品房销售额18.193万亿元，同比增长4.8%。

事实上，从单月数据来看，从2021年3月开始，商品房销售额和销售面积已经由涨转跌，直至12月已经连续10个月呈现下跌态势。其中，2021年1-2月开发投资同比增长高达38.3%。

销售额和销售面积的下滑也影响到了房地产企业的土拍热情。2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，比上年增长2.8%。

具体来看，多城2021年的三轮集中供地均呈现冰火两重天的局面。一方面，在2021年的首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门、深圳等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中，重庆整体溢价率达43%，位列集中供地22城溢价率之首。另一方面，仅仅过了5个月，第二轮供地土拍市场热度骤降，底价成交成为常态，22城平均溢价率仅4%，其中超8成城市溢价率较第一轮大幅下降，其中，重庆最高溢价率仅0.43%，整体溢价率仅0.02%，土拍中大量土地流标或者底价成交。第三轮集中供地虽然部分条件“适度松绑”，多个城市也不同程度地调低了土拍门槛，但土地市场整体溢价率相对不高，竞争也不激烈。

土拍预冷、销售下行，叠加复杂的内外部发展环境，房地产行业各利益相关方开始相背而行。

2021年以来，各大银行纷纷收紧房地产贷款并调整房贷政策，越来越多的房产买家难以从银行获得房屋贷款，对房地产销售、回款以及二手房市场产生不小的影响，部分房企现金流告急并陷入流动性危机。

随着房地产市场成交的预冷以及房地产调控政策作用凸显，房价上涨势头被遏制，部分城市房价开始缓慢下行，潜在购房者观望情绪渐浓，购房热情和急迫感大幅减退，加剧了房地产库存的去化难度。

受限于房地产调控政策、银行贷款政策调整以及购房者观望情绪渐浓等因素的影响，房地产企业开发与去化压力剧增，回款与偿债压力凸显，房地产企业促销、打折销售成为常态，并进一步影响到土拍市场的景气度与房地产后续开发的进行。

多方因素影响下，房地产行业发展方向逐步转向，曾经饱受诟病的高周转模式正成为过去式，房地产行业与房地产企业新动能正不断孕育成熟。

超前布局优势凸显 房地产行业培育新动能

随着城市开发的深入，新房市场空间渐小，存量房将成为居住领域主要的供应来源。近年来，在多种因素影响下，越来越多房企纷纷涉足不动产运营、长租公寓等领域。

2014年6月，《人民日报》转载万科集团总裁郁亮的文章《楼市进入白银时代》，引发行业热议。同年，万科开始率先试水长租公寓领域。2014年11月，万科正式进入租赁住宅领域，并于同月接手首个项目泊寓・万汇楼。2015年，万科单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，并开始在几个重点城市进行尝试。2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等，并统一为“泊寓”品牌。

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2月23日，微信公众号“在泊寓”发布泊寓2021年度成长报告。数据显示，万科旗下青年公寓品牌“泊寓”已布局全国33座城市、管理超400个门店，开业房源共计超16万间，平均出租率95%，累计为2944位资产方提供资产管理服务，成为中国规模最大的集中式长租公寓品牌。

万科之外，2017年3月，龙湖旗下冠寓迈出实质性的步伐，首次落地成都金楠天街店、时代天街店项目。截至2021年6月，龙湖冠寓已布局包括北京、上海、深圳、广州等在内的全国30余个高量级城市，开业房源共计9.4万间，长期保持行业规模前三的位置，期末出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%。

此外，保利、远洋、绿城、阳光城(000671)、金地、旭辉、越秀、中骏、上坤、方圆、南都物业(603506)等房地产企业与物业公司也纷纷布局长租公寓。但相对于长租公寓先行者及行业头部品牌，后起之秀的规模与业务布局相对有限，影响力与房源数量也略显不足。

除了长租公寓外，房地产企业也已经在商业运营、物业管理、文旅、养老等领域频频落子。但除了物业管理、商业运管、长租公寓等少数领域已经探索出较为成熟的商业模式并实现盈利外，大部分领域仍处于持续投入阶段或亏损阶段。长期来看，房企只有在充足的人才储备、强大的资金支持以及相关领域丰富经验的支撑下，才有可能从多元化经营中获益。

在政策的引导与市场的演化过程中，长租公寓，正逐步脱颖而出。但长租公寓固有的重资产运营、回报周期长的特点以及对区位因素的高度依赖，使得品牌房企长租公寓租金长期居高不下，中小企业也因为缺乏资金来源难以持续投入，长租房市场竞争并不充分。此外，退出渠道单一、租购不同权、供给有限等问题，也持续困扰并牵动着长租房市场各参与主体的神经。

左手政策右手资金 租购并举迎来新机遇

2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度。

2022年政府工作报告指出，加快发展长租房市场。而在此之前，继2月8日央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

更值得注意的是，2021年6月21日，首批9个基础设施公募REITs试点项目顺利上市，共募集资金314亿元，项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。产品上市以来，总体运行平稳，符合试点预期，取得好的开端。试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs市场建设迈出关键一步。

这也是自2008年12月国务院常务会议研究确定九条金融促进经济发展的政策措施并明确房地产信托投资基金（REITs)作为创新融资方式的性质以来，REITs产品在市场建设方面迈出的关键一步。这也意味着，房地产企业转型不动产运营、大力发展长租房产品正迎来全新的机遇。

此外，国有大型商业银行的入局，也为租赁市场的规范发展注入全新的动力。

公开资料显示，依托多年积累建成的“新一代”核心系统技术优势，建设银行着力打造住房租赁服务平台系统。在总、分、支行三级联动配合下，建设银行率先搭建了能够精准匹配地方政府和市场监管运营需求的住房租赁监管及交易服务平台。该平台立足“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”的三大定位，将为试点城市住房租赁市场提供综合解决方案。

据悉，该平台具有很强的开放性和共享性，支持对政府、房东、租客、经纪人、租赁企业、城市运营、平台运营、银行等监管和所有交易服务主体的功能和接口开放。为确保平台提供房源的真实性，企业房源均由建设银行与知名品牌公寓租赁企业共同运营，所有房源信息都经过核实后发布；个人房东房源信息均需经过在线核真、实地核实、后台审核才能发布。

助力推动租购并举政策落实，建设银行不仅致力于做市场的推动者和建设者，同时注重长租文化的引领和培育，积极倡导“房子是用来住的 租挺好”、“长租即长住 长住即安家”的住房新理念，让租房成为享受美好生活新的选择。为了推动这一理念，建设银行着力打造“CCB建融家园”品牌社区，建设住房租赁金融中心，并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理，保证房源稳定长租，提高房源品质，提升租户幸福指数。

在刚刚结束的全国两会上，多位代表和委员聚焦房地产领域建言献策，主要围绕预售制、租购同权、绿色低碳建筑等方面，提交了相关书面建议和议案提案。全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，要确保购房者和租房者享受同等的权利，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化。此外，设置专业高效的租务法庭，设计专门处理租房纠纷的多元化纠纷解决机制。全国政协委员、房天下创始人莫天全也建议，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。

随着融资、税收、租购同权等各项利好政策的推进、实施与落地，以及保障性租赁住房的持续建设、长租公寓逐步迈入精细化运营阶段，在“让全体人民住有所居”这一庄严承诺的感召下，租购并举正迎来全新的发展机遇。